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”住まい”の新しい選択肢「分譲賃貸マンション」

マンション 新しい・・といっても、本当は以前から存在しているのですが、注目を浴びると共に 積極的に「賃貸住宅」として広報するようになったという意味で「分譲賃貸マンション」 が新たな住宅の選択肢として認知されるようになってきました。

「分譲賃貸マンション」というのは、もともと”分譲マンション”として販売していた ものが、”売れ残っていたり”もしくは、居住者の移転・投資目的でのマンション購入者 の増加といったことから、分譲マンションの住戸を「賃貸住宅」として貸し出したものを 意味しています。ですから、基本的には「賃貸マンション」の中のひとつの形態ということに なります。
ただ、同じ「分譲賃貸マンション」であっても、契約内容の違いなどによって少々状況が 異なるものがあることは、しっかりと認識しておくことが大切です。 入居してから、後悔することのないように、ここでは「分譲賃貸マンション」に関する 様々な情報(メリット・デメリットなど)をご紹介したいと思います。
中古マンションの選び方「管理体制」要素
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マンション


神奈川県川崎市多摩区三田「西三田団地(2LDK)」 の詳細情報はこちら

*長き時代、崩されること無く安定した”三田の丘陵地盤”。都心に近く、交通の便がとても良い地域にも関わらず、 広葉樹の大木が多く存在している閑静な生活環境は、他になかなかありません。


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分譲賃貸マンションのメリット

分譲賃貸マンション ■耐久性の高い「建物構造」


近年、「賃貸マンション」としても高層賃貸マンションや高品質賃貸マンションなど 分譲マンションと仕様グレードがまったく変わらない住宅が登場していますが、基本的 に賃貸住宅(マンション・アパートなど)の中ではまだまだ比率が少ないのが現状です。

そういう意味で、「分譲賃貸マンション」は賃貸住宅の中でもハイグレードな建物であるのが 魅力(メリット)となります。構造的にRC構造となっているものが多く、耐久性の高い建物 構造となっています。その構造的な要素によって一般的に賃貸型共同住宅と比較すると「隣戸・階下住戸などへの遮音性が高い」 住宅環境となります。


■ハイグレードな住宅設備「キッチン・浴室」


生活する上で最もメリットとして感じやすいのが、「住宅設備(キッチン・浴室)」の 仕様がハイグレードであることではないでしょうか。一般的な賃貸マンションと比較して 分譲賃貸マンションの場合大きく異なるのが、「システムキッチンの存在」「浴室乾燥機付きユニットバス」 「洗面化粧台の存在」 の3要素です。近年のシステムキッチンには「浄水器・ディスホーザー・食洗器など」が付属している ものも多くあります。また、浴室には「浴室乾燥機付き」となっているものも多くなっており、天気が悪い日の洗濯にとても便利 な機能となっています。これらの機能が活用できるというのは、分譲賃貸マンションならではの利点となりそうです。


■充実した建物管理体制


これはすべての分譲賃貸マンションに当てはまるというわけではありませんが、「建物管理体制が充実している」 ということも、一般的な賃貸住宅と比較してメリットといえるのではないでしょうか。もちろん賃料差として 建物管理費も含まれていると考えると、単純に利点として取り上げることはできないのかもしれません。 しかし、通常の賃貸共同住宅(アパート・マンション)の多くが共用部分の管理は”何か不具合・破損が発生したときのみ” 対処されるものであり、居住者自らが積極的に管理しないかぎりそのまま放置されやすいのと比較して、 分譲賃貸型の場合には、日々の管理が行われているところも多く、「防犯・衛生」上良い環境が保たれやすい のです。

例えば、「降雪があった後」でも、雪かきなどを管理会社の人々が対応してくれますし、台風後など敷地内に 大きなゴミや破損物(木々など)が散乱しているものも処理対応していただけますからね。こういったことは 思いのほかありがたいものです。


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分譲賃貸マンションのデメリット(課題・注意点)

分譲賃貸マンション ここでは、気をつけておいたほうが良い課題・注意点も含めてデメリットとして要素を記して みたいと思います。


■火災・災害時に対する「保険」内容と賃貸契約内容の検証。


なんといっても一番気をつけておきたいのが、「何かあったときの保障」に関する要素を きちんと詳細に把握して、対処しておく必要があるということです。一般的な賃貸共同住宅で あれば、そこに住んでいる人はすべて「不動産仲介業者と同じ契約を結んでいる」ことが ほとんどです。簡単な言い方をすればすべての居住者が”借家人”という立場 ということ。 それゆえに”何か火災・災害などが発生したとき”にはわりとシンプルに対処できるのです。
しかし、”分譲賃貸マンション”の場合には、「自分以外の居住者は持ち家の人」であったり、 「借家人と持ち家の人が複数混在していたり」と個々で様々なケースが存在しているのです。 同じ分譲賃貸という形式であっても、住戸のオーナー(貸主)が個人のケースもあれば、 マンションの販売主となっていることもあります。

あまり複雑な話をしても、わけがわからなくなってしまうといけませんので、結論だけを書くと するならば、「火災・災害・不慮の出来事に対して、”保険内容”と”契約内容”をしっかり 検証して問題ないようにしておく」ことが、必要以上に大切なのが分譲賃貸ケースなのだと 認識しておきましょう。一般論ではなく、ケースバイケースで様々な違いが内在しており、それ だけ「見落としの危険」が多々存在しているのです。「保険と賃貸契約」の内容に。

例えば、罹災時の損害填補に関して、「家主とマンションの管理者(管理組合)との契約関係」 がどうなっているのか、「家主の保険契約内容」「管理者(管理組合)の保険契約内容」など がどうなっているのかによっても、借家人への影響が異なってきます。


■管理組合との関係性の確認


マンション全体は分譲マンションとして運営されているわけですから、「管理組合」が 存在しています。管理組合と共に自治会が存在しているケースもあります。基本的には家主が 管理組合と契約関係を持っていることになるので、賃借人は管理組合と直接的な契約関係が 存在していないことになります。ただ、日常のマンション管理の中で気持ちよく住まい続ける ための様々な組合活動(清掃活動・レク活動など)があるものです。それらとどのように関わり を持つ必要があるのか・・どのように考えていくべきなのかは現実的にとても大きな課題となります。


■家主タイプの違いを把握しておくことが大切。


分譲賃貸マンションとなるのにはいくつかの異なる要因があります。その事情によって、 家主の種類が存在することに・・。大まかに分類すると以下の3種類が存在しています。

1.家主が企業(ディベロッパー・不動産会社)
2.家主が個人(一般住宅購入者)
3.家主が投資目的の企業or個人(投資型)


簡単にポイントをあげるとすれば、「1」の場合は通常の賃貸住宅と同じ感覚で考えて おいていいかと思いますが、「2」の場合には、個人が所有しているため”転勤”や”生活状況の変化” によって、突然賃貸契約を解除したい・・ということになってもおかしくない、そんなリスクが 存在しています。同様に「3」の場合も投資目的意識のため、簡単に所有権の転売・放棄が なされやすく・・契約内容の変更を余儀なくされたりするリスクが多いということを認識 しておく必要がありそうです。


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